2017다202296 소유권이전등기말소 (가) 파기환송 [가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 다음 담보권자가 채무자에게 청산금평가 통지서를 보내 담보권실행통지를 하자 채무자가 청산내용을 다툰 사안]

2017다202296 소유권이전등기말소 (가) 파기환송
[가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 다음 담보권자가 채무자에게 청산금평가 통지서를 보내 담보권실행통지를 하자 채무자가 청산내용을 다툰 사안]

◇가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조를 위반하여 청산절차를 거치지 않고 이루어진 본등기의 효력(무효)과 그 후 청산절차를 마치면 그 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 되는지 여부(적극)◇

가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제3조는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다. 가등기담보법 제4조는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있다. 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 효력이 없다(대법원 1994. 1. 25. 선고 92다20132 판결 등 참조). 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다(대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결 등 참조).

☞ 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 다음 담보권자가 채무자에게 청산금평가 통지서를 보내 담보권실행통지를 하자 채무자가 청산내용을 다툰 사안에서 원심이 가등기권리자가 채무자에게 지급할 청산금의 존부나 액수에 관하여 심리, 판단하지 않은 채 담보권실행 통지가 있은 때부터 청산기간 2개월이 지난 점만을 들어 가등기권자가 가등기담보법 제4조 제2항에 따라 유효하게 소유권을 취득하였다고 본 원심판결을 파기한 사례