수원지방법원 2013. 5. 3. 선고 2012나43710 판결[건물인도등]

【전 문】

【원고, 피항소인】대방건설 주식회사

【피고, 항소인】피고

【변론종결】2013. 4. 12.

【제1심판결】수원지방법원 성남지원 2012. 11. 2. 선고 2012가단5963 판결

【주 문】

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지

피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 인도하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 구 주택법(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 개정되기 전의 것) 제16조의 규정에 따라 건설교통부장관에게서 공공건설임대주택 건축에 관한 사업계획승인을 받고, 2006. 3. 28. 성남시장에게서 입주자 모집공고 승인을 받아 입주자 모집공고를 한 후, 공공택지인 성남시 판교신도시 택지개발지구 내 A3-2 블록 지상에 4개 동 266세대 규모의 ○○○○○○ 아파트를 신축하였다.

나. 원고는 2006. 5. 23. 피고와 사이에 신축 중인 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금 246,940,000원, 월 임료 593,000원, 임대차기간 최초 입주지정기간 만료일부터 10년, 임료 지급시기 매월 말일로 정한 주1) 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.

다. 피고는 2009. 1. 9. 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대보증금 전액을 납부하고 이 사건 주택을 인도받았으며, 이후 매월 593,000원의 임대료를 납부하고 있다.

라. (1) 한편 피고는 2009년 무렵 원고를 상대로 수원지방법원 성남지원에, 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 임대차계약은 피고의 동의 없이 전환임대보증금을 기준으로 체결된 것이어서 위 임대차계약 중 표준임대보증금을 초과하는 임대보증금에 관한 약정은 무효이므로 전환임대보증금과 표준임대보증금의 차액을 반환하라는 소송을 제기하였다.

수원지방법원 성남지원은 2009. 12. 2. 피고의 청구를 인용하여, 원고는 피고에게 최초 임대보증금과 표준임대보증금의 주2) 차액인 111,036,335원을 반환하라는 판결을 선고하였다(수원지방법원 성남지원 2009가합5663호 사건).

(2) 원고는 위 판결에 불복하여 항소하였고, 항소심 소송계속 중 이 사건 임대차계약의 최초 임대보증금이 표준임대보증금으로 낮아질 경우 그에 상응하여 임대료는 전환이율에 따라 높아져야 한다고 주장하며 항소심 변론종결일까지 발생한 임대료 차액 상당의 채권으로 피고의 부당이득반환채권과 상계하는 한편, 항소심 변론종결일 이후 이 사건 아파트의 인도일까지 표준임대료와 최초 임대료의 차액 상당의 지급을 구하는 예비적 반소를 제기하였다[서울고등법원 2010. 10. 4. 선고 2010나14461(본소), 2010나60525(반소), 2010나121109(참가) 사건].

위 소송에서 항소심 법원은 2011. 12. 23. 원고의 위 예비적 반소청구를 인용하여 ‘이 사건 임대차계약은 일부 무효의 법리에 따라 처음부터 표준임대차보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존하므로, 피고는 원고에게 표준임대료 909,000원과 이 사건 임대차계약 체결 당시 정한 최초 임대료 593,000원의 차액인 316,000원의 차임을 매월 지급할 의무가 있다’고 판시하며, 피고는 원고에게 항소심 변론종결인 다음날인 2010. 12. 25.부터 이 사건 아파트의 인도일까지 매월 316,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결(이하 ‘위 사건 항소심 판결’이라고 한다)을 선고하였다.

(3) 피고는 위 사건 항소심 판결에 불복하여 상고하였으나, 대법원은 2011. 6. 24. 피고의 상고를 기각하여, 이 사건 항소심 판결은 확정되었다.

마. (1) 원고는 위 사건 항소심 판결의 내용에 따라 2011. 2. 25. 피고에게 전환임대보증금과 표준임대보증금의 주3) 차액인 109,749,000원과 그 지연이자 6,702,958원을 수원지방법원 성남지원에 변제공탁하였다.

(2) 피고는 위 대법원판결 선고 이후 위 사건 항소심 판결에 대하여 재심을 청구하는 한편, 위 사건 항소심 판결이 확정된 이후에도 이 사건 임대차계약의 최초 임대료인 593,000원만을 지급하고, 확정판결에서 매월 지급을 명한 차액인 316,000원은 지급하지 않았다.

바. (1) 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호는 ‘임차인이 임대료 또는 관리비를 3개월 이상 연체할 경우’에는 임대인이 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 원고는 2011. 12. 22.경 위 조항에 근거하여 피고가 3개월 이상 월 임대료를 연체하였다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 피고에게 통지하였다.

사. 그 후 피고는 2012. 3. 28. 그 당시까지 위 사건 항소심 판결에서 지급을 명한 금액을 계산하여 원고의 계좌로 송금하였고, 그 이후부터는 매월 909,000원(= 593,000원 +316,000원)을 송금하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 갑 제7, 8호증의 각 1, 2, 갑 제9호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고의 주장

임차인인 피고는 임대인인 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 월 임료, 즉 전환임대료를 기준으로 산정된 임료인 월 593,000원만을 지급하고 있는바, 이 사건 임대차계약에 관한 위 사건 항소심 판결의 효력으로 이 사건 임대차계약 중 표준임대보증금을 초과하는 전환임대보증금에 관한 약정은 무효가 되었고, 그에 따라 피고가 지급하여야 할 월 임료는 표준임대료를 기준으로 한 909,000원이어야 하는데, 피고는 위 사건 항소심 판결 선고 이후에도 표준임대료(909,000원)와 전환임대료(593,000원)의 차액 상당 임대료를 지급하지 아니하였으므로 2011. 12. 22.자 해지통고로 피고와의 임대차계약을 해지한다.

나. 판단

(1) 위 사건 항소심 판결은 ‘이 사건 임대차계약은 일부 무효의 법리에 따라 처음부터 표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존한다고 할 것이므로 피고는 원고에게 임료 차액을 지급할 의무가 있다 할 것’이라고 판시하고 있다(갑 제4호증).

(2) 그러나 위 사건 항소심 판결이 비록 표준임대료와 전환임대료의 차액에 대하여 ‘임료차액’이라고 표현하고 있지만, 그것이 통상 임대차계약에서 사용되는 ‘월 임료’를 의미하는지는 좀 더 살펴보아야 한다.

① 민법 제137조 단서는 ‘무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다’고 규정한다. 즉 가분적 법률행위에서 무효 부분이 떨어져 나간 뒤에도 그것을 제외한 나머지 부분이 독립한 법률행위로 존재할 수 있고, 그 나머지 부분만으로도 당사자들이 법률행위를 하였을 것으로 인정되는 경우에 그 나머지 부분은 유효하다는 내용이다.

이 사건에 위 일부 무효의 법리를 적용해보면, 이 사건 임대차계약 중 임대보증금을 246,940,000원으로 정한 것은 표준임대보증금인 137,191,000원을 초과한 부분에 한하여 무효라는 것이다. 임대보증금이 표준임대보증금 액수로 줄어듦으로써 발생하는 월 임대료의 불균형은 그 차액만큼의 부당이득을 원고에게 반환하여 해결하여야 할 문제이고, 일부 무효의 법리를 통해 효력규정에 위반되지 아니한 이 사건 임대차계약의 월 임대료 부분을 증액시킬 수는 없다.

이는 비록 임대보증금과 월 임대료가 상호 연동관계에 있어 임대보증금이 감소하면 월 임대료가 증가하는 구조로 되어 있다고 하더라도, 임대차계약에서 임대보증금 부분과 월 임대료 부분은 각자 다른 법률효과를 지닌 별개의 구성요건이기 때문에, 일부 무효의 법리를 적용하여 임대보증금 일부를 무효화시키는 대신 그에 해당하는 만큼의 월 임대료를 증액시킬 수 없다.

② 그런데 위 사건 항소심 판결은 ‘이 사건 임대차계약은 일부 무효의 법리에 따라 처음부터 표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존한다’고 판시하고 있다.

이는 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결의 원심판결인 서울고등법원 2010. 2. 11. 선고 2009나93321 판결(경기도 분당시 판교지구의 공공건설임대주택과 관련하여 발생한 사건으로 이 사건과 쟁점이 거의 동일하다)에서, 임대인이 ‘임대보증금에서 표준임대보증금을 초과하는 부분만이 무효라면 임대인으로서는 표준임대료와 임대차계약상 임대료 차액에 달하는 금액을 손해보면서 임대차계약을 체결하지는 않았을 것’이라며 일부 무효가 적용되지 않는다고 주장하자, ‘법원의 판단은 임차인이 그 선택에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료에 의하여 임대차계약을 체결할 권리가 있다는 것일 뿐, 표준임대보증금의 적용을 받으면서 동시에 표준임대료보다 낮은 임대차계약상의 임대료의 적용도 받는다는 취지는 아니다. 임차인이 지급한 임대보증금 중 표준임대보증금을 넘는 부분이 무효인 이상 임대인이 이를 반환할 의무를 부담하고, 임대차계약은 표준임대보증금과 이를 기초로 산정한 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존한다’고 기재한 부분(이하 ‘고등법원 판결’이라고 한다)을 고려한 것으로 보인다.

그러나 위 대법원 판결은 고등법원 판결에 대하여 ‘임차인들이 그 선택에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료에 의하여 임대차계약을 체결할 권리가 있다는 것일 뿐, 표준임대보증금의 적용을 받으면서 동시에 표준임대료보다 낮은 이 사건 임대차계약상의 임대료의 적용도 받는다는 취지는 아니라고 판시한 부분은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 따라서 이 사건 임대차계약상의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 한도내에서 무효라고 할 것’이라고 판시하여, ‘임대차계약이 표준임대보증금과 이를 기초로 산정한 표준임대료를 내용으로 하는 부분으로 당연히 바뀌는지 여부’와 ‘월 임대료가 표준임대료만큼 증액되는지 여부’는 명시적으로 밝히지 않았다.

또한, 고등법원 판결에서 다루어진 사건에서는, 임대인이 임차인들을 상대로 ‘표준임대료와 계약상 임대료의 차액’을 가지고 자신의 ‘임대보증금 중 표준임대료를 초과하는 부분의 반환채무’와 상계한다는 주장을 하지 않았다. 그러므로 고등법원 판결이 ‘표준임대료와 전환임대료의 차액’이 법률상 ‘임료차액’인지, 아니면 ‘부당이득금’인지에 대하여 직접적으로 밝힌 바가 없다.

③ 고등법원 판결에서는 ‘표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만 잔존’한다고 표현하고 있는데, 이는 일부 무효의 법리에 따른 ‘잔존’이 아니라 오히려 민법 제138조에 근거한 ‘무효행위의 전환’으로 파악하여야 할 것이다.

임대차계약 중 임차보증금 및 월 임대료의 액수는 계약의 가장 중요한 부분인데, 임차보증금을 삭감하면서 월 임대료를 증액하는 것은 계약의 핵심내용을 변경하는 것으로 동일한 계약으로 인정될 수 없고 새로운 계약을 창출하는 것으로 볼 수밖에 없기 때문이다. 그런데 우리나라 민법의 대원칙인 사적자치에 근거한 계약자유의 원칙에 비추어 볼 때, 법원이 일부 무효의 요건사실에 해당될 경우 일부 계약 내용을 무효로 하거나 효력 유지적 축소를 하는 것은 별론으로 하고, 계약 내용을 변경하고 그 변경된 내용에 따라 당사자들의 계약이 이루어졌다고 의제하여서는 아니 된다. 이 사건 임대차계약이 없었더라면 관계 법령에 따라 당사자들이 표준임대보증금 및 표준임대료에 의하여 임대차계약을 체결할 수밖에 없었던 경우에도 마찬가지이다.

그런데 ‘전환임대보증금 및 전환임대료’를 ‘표준임대보증금 및 표준임대료’로 변경하는 것을 민법 제138조가 정하고 있는 ‘무효행위의 전환’으로 구성하기에는 무리가 따른다. 우선 이 사건 임대차계약은 위 사건 항소심 판결이 적시하고 있는 바와 같이 법률행위의 전면적 무효가 아닌 일부 무효일 뿐이다. 또한, 구체적 정황에 비추어 계약의 양 당사자 중 일방이라도 전환의사가 없음이 명백한 경우에는 이러한 전환의사를 인정할 수 없다고 할 것인데, 피고는 위 사건 항소심 판결에서 표준임대료를 제대로 산정하지 않았다며 이에 불복하여 재심청구까지 하였던바, 이 사건에서 피고가 법원이 정한 표준임대료로 이 사건 임대차계약을 전환할 의사가 없음은 명백하다고 할 것이다.

그러므로 고등법원 판결의 내용을 민법 제138조가 정한 ‘무효행위의 전환’으로도 볼 수가 없다.

④ 위 사건 항소심 판결이 정한 표준임대보증금과 표준임대료는 그 수식을 구성하는 내용에 따라 그 금액이 달라진다. 실제로 서울고등법원 2012. 8. 22. 선고 2011나69062(본소), 2011나69079(반소) 판결에서는, 피고와 면적과 임대보증금이 동일한 아파트의 임차인인 소외 1과 소외 2가 부담하여야 할 표준임대료를 864,092원(소외 1), 860,519원(소외 2)으로 정하여, 위 사건 항소심 판결에서 피고가 부담하여야 한다고 정한 909,000원보다 적은 금액을 표준임대료로 보고 있다.

즉 표준임대료는 관념적으로 정하여지는 것이 아니고, 건설원가, 자기 자금이자, 수선유지비, 화재보험료, 제세공과금, 감가상각비 등의 여러 요소를 얼마로 정하여 계산하느냐에 따라 개별적으로 달라지는데, 법원에서 임의로 계산한 표준임대료가 법률상 효과가 부여되는 계약상의 ‘임대료’로 의제될 수 있는지 의문이다. 특히 이 사건처럼 원고와 피고와의 관계에서 임대료를 얼마로 보아야 하는지에 따라 임대료지급이 지체되었는지, 그로 인하여 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부까지 결정되는 경우에는 더욱 그러하다고 할 것이다.

⑤ 이 사건 임대차계약 중 임대보증금 부분이 표준임대보증금을 초과하는 한도 내에서 무효가 된 이유는 전적으로 원고의 잘못에 기인한다. 원고는 효력규정인 관계 법령에서 정한 내용을 위배하여, 피고가 표준임대보증금 및 표준임대료에 의한 임대차계약을 체결할지, 아니면 전환임대보증금 및 전환임대료에 따른 임대차계약을 체결할지를 선택할 기회를 박탈한 채, 원고에게 경제적으로 유리하도록 이 사건 임대차계약을 전환임대보증금 및 전환임대료를 조건으로 하도록 일방적으로 정하였다.

그러므로 일부 무효의 법리에 따라 이 사건 임대차계약이 변경됨으로 인하여 발생하는 법률상의 불이익, 예컨대 임대보증금은 감액되었지만, 그와 연동하는 월 임대료 증액분은 ‘임대료’가 아니라 부당이득으로 보아 이를 지체하더라도 차임 미지급을 이유로 한 해지청구는 행사할 수 없도록 하는 법률효과가 발생하는 것은, 원고가 받아들여야 함이 형평의 관념에 부합한다. 원고는 피고가 지체한 부당이득금을 임대보증금에서 공제할 수 있으므로 그와 같이 해석하는 것이 원고의 권리를 크게 침해한다고 할 수도 없다.

⑥ 원고는 이 사건 임대차계약 제4조, 제17조 제3항에 근거하여 1년마다 한 번씩 임대조건을 변경할 수 있었다. 피고는 이 사건 주택에 2009. 1. 9. 입주하였고, 위 사건 항소심 판결은 2011. 2. 23., 대법원 판결은 2011. 6. 24.에 각 이루어졌는바, 그렇다면 원고는 위 사건 항소심 판결이 확정되고 난 다음 피고와 사이에 이 사건 임대차계약 중 임대보증금과 월 임대료를 위 판결에 정해진 금액으로 맞추어 계약을 다시 맺고, 피고와 사이에 월 임대료를 합리적으로 조정할 수 있는 시간적인 여유가 충분히 있었음에도, 원고가 이와 같은 노력을 했다는 점을 인정할 자료는 제출되지 아니하였다. 오히려 원고는 피고가 위 사건 항소심 판결에서 정해진 표준임대료와 전환임대료 차액을 납부하지 아니하자 몇 번의 내용증명만 발송한 다음 2011. 12. 22. 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였다. 이 사건 경과에서 드러난 원고의 행동은, 자신을 상대로 소송을 제기한 피고에 대하여 악의를 가지고 계약서에 관련 조항이 있음을 기회로 피고를 괴롭히기 위한 것으로밖에 보이지 아니한다.

(3) 위와 같이, 비록 위 사건 항소심 판결이 피고가 지급하지 않은 돈을 ‘임료차액’이라고 표현하고 있다고 하더라도, 앞서 본 일부 무효의 법리와 사적자치의 원칙, 표준임대료를 임대료로 의제하는 것이 적정한지 여부, 이 사건 분쟁원인의 제공책임 등을 종합적으로 고려하면, 이는 임대차계약에서 의미하는 ‘임대료 차액’을 일컫는 것이 아니고, ‘임대료 차액 상당의 부당이득’을 달리 표현한 것에 지나지 않는다고 할 것이다. 또한, 이러한 해석이 위 대법원 판결의 내용과 배치되는 것도 아니다.

위 사건 항소심 판결을 제외한 다수의 관련사건 항소심 판결들, 예컨대 서울고등법원 2011나69062(본소), 2011나69079(반소) 사건의 판결, 서울고등법원 2011나105470(본소), 2011나105487(반소) 사건의 판결은 ‘표준임대보증금 및 표준임대료를 내용으로 하여 유효하게 존속하고 있는 이 사건 임대차계약에서….(중략)…임차인들이 이미 지급한 이 사건 임대료가 정당한 표준임대료에 미달되어 그 차액 상당을 임차인들이 부당이득하고 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 임대인은 임차인들에 대하여 위 임대료 차액 상당의 부당이득반환채권을 가지게 된다’고 설시하여, 임대인이 가지고 있는 채권의 성격이 ‘임대료’가 아닌 ‘부당이득’임을 분명히 하고 있다.

(4) 그렇다면, 피고는 이 사건 임대차계약에서 정한 월 임대료를 원고에게 성실하게 지급하였고, 단지 위 사건 항소심 판결에서 정해진 부당이득금(즉, 이 사건 임대차계약상의 차임채무가 아니라 단순한 주4) 판결금채무)을 지급하지 않았을 뿐이다. 피고가 위 판결금채무인 부당이득금을 지급하지 않았다고 하여 원고에게 이 사건 임대차계약을 해지할 권한이 발생하지는 아니한다.

그러므로 원고의 이 사건 청구는 이유 없다.

3. 가정적 판단 – ‘3기의 임대료 미지급’의 해석

가. 만약 이 사건 표준임대료와 이 사건 임대차계약의 임대료의 차액이 ‘임대료’로서 법률효과를 가진다고 가정했을 경우, 이 사건 임대차계약이 해지의 요건을 갖추었는지 살펴본다.

나. 구 임대주택법 제18조 제1항, 제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다. 이러한 법률의 규정은 현행 임대주택법에도 제32조 제1항, 제3항으로 조항만 달리하여 존속하고 있다.

한편 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 필요한 사항을 규정하고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 제한을 하고 있으며, 사회경제적 약자인 무주택 임차인들을 보호하기 위하여 제도적인 장치를 마련하고 있는 임대주택법 및 관계 법령의 입법 취지를 고려하여 볼 때, 임대주택법이 정한 표준계약서에 의하지 아니하고 당사자들 사이에 달리 정한 임대차계약의 효력은, 약관조항이 불공정할 경우 질적 또는 양적 일부만을 무효로 함으로써 나머지 부분에 대하여는 효력이 유지되도록 하는 경우와 유사하게(효력 유지적 축소, 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다카23988 판결 등 참조), 임차인들에게 불리하게 해석되는 범위 내에서는 표준계약서의 내용으로 해석된다고 보아야 할 것이다.

다. 이 사건 임대차계약에서 임대료 미지급으로 인한 계약해지의 요건은 ‘임대료를 3개월 이상 연체한 경우’로 정하고 있는데, 이는 건설교통부령이 정한 표준임대차계약서에 ‘임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우(제10조 제1항 제4호)’ 임대인에게 계약해지권을 수여하는 것보다 임차인에게 현저하게 불리함은 명백하다.

그러므로 이 사건 임대차계약서의 해당 조항은 표준임대차계약서에서 정한 ‘임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우’로 축소하여 해석하여야 할 것이다. 그리고 무주택임차인의 주거생활 안정을 도모하고자 하는 임대주택법 및 그 시행령 등의 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서 ‘3월 이상 연속하여 연체한 경우’란 임차인이 3월 연속으로 월 임대료를 일체 납부하지 않는 경우로 엄격하게 해석하여야 한다.

위 표준계약서의 문구는 임차인이 임대차계약을 갱신해가면서 임대주택에 계속 거주해 나갈 수 있도록 하는 제도적으로 중요한 장치이다. 임대주택법이 적용되는 임대주택에 관해서는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다는 것이 대법원의 일관된 판결례이다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2004다45998 판결 등 참조). 그런데 임차인이 임대사업자의 일방적인 임대조건 변경에 동의하지 않은 채 임대차계약을 갱신했다고 하더라도, 임대인이 상향 조정한 월 임대료 차액분을 납부하지 않아 그 누적액이 3월 이상의 월 임대료에 이르렀을 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다고 해석한다면, 임대차계약의 갱신이 강제된다는 관계 법령의 취지 및 대법원 판결례를 사실상 잠탈하는 결과가 발생되기 때문이다.

이 사건의 경우, 피고가 이 사건 임대차계약에서 정한 월 임대료를 계속하여 납부하고 있는바, 설령 표준임대료와의 차액이 임대료라고 할지라도 이를 ‘3월 이상 연속하여 연체한 경우’에 해당하지 않는다고 봄이 타당하므로 원고가 위와 같은 사유를 들어 이 사건 임대차계약을 해지할 수는 없다고 할 것이다.

이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사   김광진(재판장) 정재욱 류재훈

주1) 위 임대차계약의 임대차보증금 및 월 임료는 구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정되기 전의 것), 구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 19975호로 개정되기 전의 것), 구 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 고시(2004. 4. 2. 건설교통부고시 제2004-70호로 전문 개정된 것)를 근거로, 임대보증금과 임대료를 당시 1년 만기 정기예금이율인 연 3.45%의 비율에 의하여 상호전환(임대보증금을 표준임대보증금보다 높게 정한 뒤, 표준임대보증금과 이 사건 임대보증금의 차액에 위 3.45%의 이율을 적용하여 해당액을 표준임대료에서 감하는 방식)하여 산정한 금액을 기준으로 한 것이다.

주2) 피고가 납부한 임대보증금은 248,227,335원이고, 표준임대보증금은 137,191,000원이다.

주3) 위 항소심에서는 피고의 기지급보증금을 246,940,000원, 표준임대보증금을 137,191,000원으로 산정하였다.

주4) 위 항소심 판결에서의 원고의 예비적 반소청구가 민법 제628조에서 정한 형성권행사로서의 차임증액청구가 아닌 점은 기록상 명백하다.